1. 分析目前旅游民宿發(fā)展中存在的問題

近幾年，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)如火如荼，各地依托美麗山水大力發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)。在“鄉(xiāng)村振興”這個(gè)新的命題下——應(yīng)如何重新審視鄉(xiāng)村的民宿發(fā)展?民宿行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)在哪里?民宿在促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展上起到怎樣的作用?民宿產(chǎn)業(yè)如何將綠水青山變成金山銀山?

民宿發(fā)展兩大痛點(diǎn)

據(jù)了解，當(dāng)前國內(nèi)民宿行業(yè)發(fā)展的兩大痛點(diǎn)，一是產(chǎn)權(quán)問題，另外一個(gè)就是配套功能不足的問題。此外，單一民宿也很難在與政府進(jìn)行交涉的同時(shí)取得較好的景觀與價(jià)格優(yōu)勢，包括環(huán)保審批等。

民宿IP集群倒逼產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)升級。不難預(yù)料，隨著民宿群體與量級的不斷提升，未來民宿發(fā)展的整體趨勢，將從單一的精品民宿逐漸過渡到類似莫干山、烏村這樣的以民宿IP集群的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，新一代的民宿群落也注定成為廣闊地區(qū)“鄉(xiāng)村振興”的發(fā)展抓手，并與田園綜合體、特色小鎮(zhèn)結(jié)合將漸成趨勢。民宿群落則可以充分借助優(yōu)秀資源的高效融合，為解決單體民宿的痛點(diǎn)問題提供一種新的解決方式。

臺灣民宿經(jīng)驗(yàn)

分享服務(wù)方式，傳遞地域文化溫度

去臺灣旅游，入住民宿已經(jīng)成為許多游客的共識。臺灣北部，有一批以開闊的山景、水岸、森林為資源打造的休閑田園民宿;中部則依靠日月潭、廬山溫泉等景點(diǎn)打造景觀風(fēng)情民宿;南部又有以民族特色主打南國風(fēng)情民宿……民宿在臺灣各個(gè)地區(qū)以不同風(fēng)格呈現(xiàn)，可謂遍地開花。

“民宿是鄉(xiāng)村振興的重要載體?！迸_灣民宿協(xié)會理事長施武忠同時(shí)也是南投縣清境農(nóng)場見晴花園度假山莊的總經(jīng)理，在他看來，鄉(xiāng)村振興其實(shí)最重要的是三個(gè)因素：土地、人和物產(chǎn)。“讓廣大的土地能夠成長出更好的物產(chǎn)、讓廣大的農(nóng)民能夠富起來，從而提升鄉(xiāng)村的文明度，這是鄉(xiāng)村振興最重要的目的?！笔┪渲艺f，海南近年來積極推動美麗鄉(xiāng)村和共享農(nóng)莊建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，這是民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大契機(jī)。

清境農(nóng)場的成功案例或許可以看出民宿在推動鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的巨大助推力。

清境農(nóng)場過去是政府經(jīng)營的農(nóng)場，臺灣在上世紀(jì)80年代逐漸進(jìn)入了農(nóng)業(yè)休閑時(shí)代，但在1999年之前，當(dāng)?shù)刂挥?0家民宿。而地震、臺風(fēng)等災(zāi)害，使得清境農(nóng)場面臨發(fā)展的選擇：游客不上山，卻有很多村民下山，導(dǎo)致山上很多農(nóng)田無人看管，旅游到底應(yīng)該怎么做?隨后，這十家民宿自發(fā)成立了清境觀光協(xié)會，配合政府做觀光休閑的重建工作，從民宿的硬件改造到服務(wù)提升，從當(dāng)?shù)卣w營銷到開拓國際旅游市場，如今民宿的數(shù)量已經(jīng)增加到105家?！扒寰侈r(nóng)場只是臺灣民宿發(fā)展的一個(gè)縮影。目前，臺灣大約有1.4萬家民宿，這個(gè)數(shù)字代表的是從交通、餐廳、購物等整條旅游鏈的發(fā)展?！笔┪渲艺f。

依據(jù)不同的地理?xiàng)l件，結(jié)合當(dāng)?shù)靥赜械淖匀?、人文、生態(tài)，并在產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展，臺灣民宿呈現(xiàn)空間集聚現(xiàn)象。而在這個(gè)過程中，臺灣民宿經(jīng)營者通過個(gè)人的創(chuàng)意和創(chuàng)造，打造出極具特色和景觀美學(xué)的民宿產(chǎn)品，如異國風(fēng)情主題、家庭溫馨主題、懷舊復(fù)古主題、原住民風(fēng)情、田園鄉(xiāng)村主題、人文藝術(shù)主題等，同時(shí)把自己的生活態(tài)度和悠閑的公共空間分享給來客，讓客人體驗(yàn)自然的同時(shí)享受當(dāng)?shù)氐纳罘绞健?/p>

“很多從事民宿行業(yè)的人常常會談到‘溫度’二字，不同于傳統(tǒng)酒店行業(yè)，民宿的背后意味著當(dāng)?shù)匚幕捏w驗(yàn)與交流，需要更多心與心的接觸，傳遞一種民宿主人與客人溝通之間的文化溫度?！迸_灣民宿協(xié)會副理事長呂人鳳說。

深耕當(dāng)?shù)刭Y源，擴(kuò)大“作業(yè)”范圍

田中有水，水岸有宅，宅中有園，園里有屋，屋中有院，院中有樹，樹上有天，天上有月。民宿似乎成為人們心中的“詩和遠(yuǎn)方”。然而光談情懷似乎不夠，如何運(yùn)營民宿同樣非常關(guān)鍵。

“我們必須對當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行盤點(diǎn)，明白自己到底有什么。”南投民宿協(xié)會理事長彭成裕說，在投入大量時(shí)間、精力、財(cái)力的同時(shí)，民宿的長遠(yuǎn)發(fā)展歸根到底還是要做好內(nèi)容，這就需要民宿業(yè)者的匠心。

臺灣南投縣桃米生態(tài)村擁有珍貴的濕地資源和發(fā)展生態(tài)的外在條件，當(dāng)?shù)鼐蛯η嗤?、蜻蜓、蝴蝶等物種資源進(jìn)行充分地梳理并對旅游從業(yè)者進(jìn)行培訓(xùn)，為游客打造一場自然生態(tài)觀察之旅。在這里，游客入住民宿后，白天預(yù)約民宿主人的生態(tài)解說，夜晚享受青蛙和鳴的熱鬧，或是到臨近的顏氏牧場清晨觀霧聽雨、夜晚賞茶望月，而充滿浪漫藝術(shù)氣息的紙教堂、具有歷史意義的“九二一”紀(jì)念館，都能讓桃米生態(tài)村的深度之旅更加圓滿。

民宿是一個(gè)分享生活的平臺，要給游客最具有當(dāng)?shù)靥厣纳罘绞襟w驗(yàn)。這早已成為臺灣民宿業(yè)者的共識。

在臺灣苗栗地區(qū)的民宿，游客可以在草莓采摘季中自己制作無添加的草莓醬;在彰化的民宿，游客可以品嘗當(dāng)?shù)赜袡C(jī)栽培的葡萄和香菇，并當(dāng)做伴手禮帶給親朋好友;在鳳凰山，游客可以在入住民宿之余，在大自然的氧吧里登山徒步，享受一場健康之旅;而在嘉義的阿里山，游客除了體驗(yàn)小火車，還可以同民宿主人一起采茶制茶烹茶……

“民宿所要做的是唯一，而不是第一。民宿需要差異化多元化，但也要熱衷于分享和共享，在這個(gè)地域串聯(lián)大家所有的產(chǎn)業(yè)，幫整個(gè)區(qū)域做推廣和營銷。”呂人鳳說，民宿不應(yīng)單打獨(dú)斗，而應(yīng)抱團(tuán)取暖不斷聚合，逐漸豐富業(yè)態(tài)，讓圈子越來越大，最終成長為一個(gè)良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，從而成功吸引更多客源。

關(guān)鍵：“宿二代”與返鄉(xiāng)青年扎

2. 民宿存在問題和發(fā)展建議

烏鎮(zhèn)是江南六大古鎮(zhèn)中開發(fā)得最為成功的一個(gè)古鎮(zhèn)，但是也是人為設(shè)計(jì)痕跡最重的一個(gè)古鎮(zhèn)。個(gè)人覺得烏鎮(zhèn)發(fā)展存在的不足如下:

第一，缺乏核心的文化內(nèi)涵深厚的景點(diǎn)，同為六大古鎮(zhèn)，南潯是小蓮莊、張石銘舊居，同里有世界文化遺產(chǎn)退思園，而烏鎮(zhèn)東柵那些博物館都很刻意，什么木雕館、百床館……真的看不出跟烏鎮(zhèn)有多少關(guān)聯(lián)。茅盾故居一看就不像真的故居……

第二，既然沒有第一條所述那種重要的文化遺存，作為古鎮(zhèn)能夠吸引人的，應(yīng)該是讓游客更直觀的感受水鄉(xiāng)人家的生活。比如西塘，被稱為活著的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，走進(jìn)去可以看到當(dāng)?shù)厝说纳罘绞?。而烏?zhèn)看起來很假，西柵那些民宿，都是景區(qū)自己管理的酒店，民宿老板也不是老板，而是服務(wù)于景區(qū)的員工。在偌大的西柵，看不到當(dāng)?shù)厝耸窃趺瓷畹模瑬|柵也基本看不到幾個(gè)原住民。

第三，門票太貴，之前烏鎮(zhèn)聯(lián)票是150，幾年沒去，去年聽說門票又漲價(jià)了，原本已經(jīng)覺得很貴，現(xiàn)在更貴了。相比之下，性價(jià)比就越來越低。

3. 民宿旅游發(fā)展過程中存在的問題

好的運(yùn)營理念是造就優(yōu)秀民宿的基本條件，以市場供給需求來說，民宿經(jīng)營者一定要清楚自己所經(jīng)營的民宿，是想給予給什么樣的旅客，因?yàn)槊袼匏?jīng)營的是冷門的相對市場，難以符合、適合所有的人，經(jīng)營者一定要有自己的定位與堅(jiān)持，以符合您所想接待的人為要求，用良好的宗旨作為經(jīng)營的基本準(zhǔn)則，之后用心經(jīng)營。

4. 分析目前旅游民宿發(fā)展中存在的問題及對策

一、民宿要形成品牌影響，一定要細(xì)分市場，做一部分人的生意。

二、 民宿的運(yùn)營一開始就應(yīng)該做互聯(lián)網(wǎng)+，可能是市場模塊，也可能是資本模塊，不跟互聯(lián)網(wǎng)沾邊的民宿酒店運(yùn)營一定沒有前途。

三、從長遠(yuǎn)看，高品質(zhì)的民宿品牌，比低價(jià)品牌更容易成事兒，如果階段性的戰(zhàn)略是為了占有市場，那么將來同樣面臨品牌升級的問題。

5. 民宿發(fā)展現(xiàn)狀,存在的問題及解決對策

1、明確基礎(chǔ)客群定位

民宿的基本客群定位是在項(xiàng)目選址設(shè)計(jì)階段需要明確的，是未來民宿運(yùn)營過程中穩(wěn)定的基礎(chǔ)客群。這一客群的定位需要遵循項(xiàng)目所在地的自然流量，考慮如何將當(dāng)?shù)氐淖匀豢土魑{到民宿中來。這項(xiàng)邏輯看似簡單，在現(xiàn)實(shí)中卻不乏反面案例。

如某項(xiàng)目位于城中商務(wù)中心區(qū)，交通方便，地鐵等公共交通可到達(dá)城市內(nèi)任何一處知名景點(diǎn)，但不屬于游客聚集區(qū)。這類項(xiàng)目的基本客群定位應(yīng)該選擇商務(wù)客人，而非休閑旅游的客人。雖然交通方便，但區(qū)域位置不屬于游客的首選，因此在與游客聚集區(qū)的民宿競爭中不容易凸顯優(yōu)勢。

讓每一個(gè)小屋都實(shí)現(xiàn)最大的效益是收益管理的目標(biāo)

然而很多民宿主認(rèn)為民宿的主要消費(fèi)目的就是休閑旅游，商務(wù)客人更追求快捷舒適的酒店。雖然品牌連鎖酒店的標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)保障的確可以為商旅客人節(jié)約大量的選擇成本。然而隨著越來越多的人對生活態(tài)度的轉(zhuǎn)變，年輕的商旅客人不乏追求工作與生活的進(jìn)一步融合，這就給民宿進(jìn)入商務(wù)區(qū)提供了良好契機(jī)。畢竟商務(wù)區(qū)內(nèi)的民宿可以提供給出差在外的客人更加溫暖的服務(wù)，更放松的環(huán)境。近年來商務(wù)親子客群，即帶上家人孩子一起出差的客人逐漸增多就印證了這一生活觀念的轉(zhuǎn)變。而民宿比傳統(tǒng)商務(wù)酒店更具人文關(guān)懷和特色，能夠更好地為隨行親子提供服務(wù)和文化體驗(yàn)。同時(shí)商務(wù)客人本身就是這一區(qū)塊的主要天然客流，消費(fèi)能力更強(qiáng)，應(yīng)該成為這一區(qū)域民宿最佳的基礎(chǔ)客群。

民宿深受消費(fèi)者喜愛

2、靈活細(xì)分市場選擇

對于大部分目的地來說，基礎(chǔ)客群都會有明顯的淡旺季之分。如上面所舉的案例，商務(wù)客人大多在工作日進(jìn)行消費(fèi)，商務(wù)親子類的客群可能一部分會延續(xù)到周末，但總體來講，這類民宿的周末節(jié)假日會成為較明顯的淡季。而這期間正是旅游類客群集中消費(fèi)的時(shí)間。因此在這段時(shí)間內(nèi)，就需要充分利用項(xiàng)目的個(gè)性化特色和便捷的交通吸引游客。于是，游客成了這一案例的第二類補(bǔ)充客群。

當(dāng)進(jìn)入長途差旅和游客都稀缺的淡季時(shí)，該項(xiàng)目還應(yīng)該再尋找此時(shí)的補(bǔ)充客群，比如縮短定位的距離半徑，定位本地市場的空間類產(chǎn)品消費(fèi)，如小型活動、會議、餐飲等。

這三類客群在大框架下的時(shí)間劃分是相對明確的，但在實(shí)際運(yùn)營過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)民宿主口中所說的“淡季不淡，旺季不旺”的奇怪現(xiàn)象。這就反應(yīng)了市場的動態(tài)特征，即沒有一成不變的淡旺季，在傳統(tǒng)的旺季時(shí)間段內(nèi)，還可能出現(xiàn)相對的淡季或平季等。所以，在日常收益管理過程中，民宿收益管理者應(yīng)該更加敏銳地對復(fù)雜的市場變化做出反饋，選擇收益貢獻(xiàn)更高的細(xì)分市場，并及時(shí)做出戰(zhàn)略調(diào)整。一旦某一時(shí)段的細(xì)分市場定位錯(cuò)誤，就會導(dǎo)致后續(xù)的價(jià)格和房態(tài)控制反應(yīng)偏離市場的需求，從而導(dǎo)致收益下降。一旦造成了銷售資源向錯(cuò)誤方向傾斜，整體的收益情況影響會比傳統(tǒng)酒店更大。所以，“一招走錯(cuò)，滿盤皆輸”就是對民宿收益管理難度的描述。

3、細(xì)分市場定位下的收益管理執(zhí)行策略

在細(xì)分市場選定的前提下，如何通過價(jià)格、渠道、房態(tài)的調(diào)控來引導(dǎo)細(xì)分市場的消費(fèi)，是收益管理實(shí)施落地的關(guān)鍵。因此，充分分析每一類細(xì)分人群的行為特征是做出調(diào)控決策的前提，包括消費(fèi)者對價(jià)格的敏感度、習(xí)慣使用的平臺和預(yù)訂渠道、除住宿外消費(fèi)其他產(chǎn)品的可能性、偏好的房型、通常提前幾天預(yù)訂、平均入住天數(shù)等。

比如某一旺季時(shí)段，三類客群同時(shí)都有消費(fèi)需求，為了達(dá)到收益最大化的目標(biāo)，我們應(yīng)該選擇愿意付更高價(jià)格的客群，如商務(wù)客群。這類客群的消費(fèi)行為特征是提前預(yù)定天數(shù)較短，甚至可能產(chǎn)生當(dāng)日預(yù)定，他們通常會使用傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)平臺預(yù)定民宿產(chǎn)品，根據(jù)不同的職級選擇房型，因此高中低房型都有消費(fèi)需求。基于這些基本特征，收益管理就需要通過渠道的房態(tài)控制，或調(diào)高針對其他客群的渠道價(jià)格來減少前期其他客群的預(yù)定量，為商務(wù)客群保留足夠的消費(fèi)空間。

在淡季，做好細(xì)分市場定位的前提下，制定各渠道的價(jià)格和房態(tài)調(diào)控策略需要在滿足收益的同時(shí)，保障民宿的品牌定位，這對于高端民宿來說尤其重要。假如我們的定位是第三類客群，即本地客群。這類客群的消費(fèi)渠道通常會以本地平臺為主，比如本地論壇、大眾點(diǎn)評、公司內(nèi)部社群等。他們使用本地渠道的頻率相對較高，比較容易實(shí)現(xiàn)快速精準(zhǔn)的信息傳遞。這樣就不需要在傳統(tǒng)商務(wù)或游客的主要渠道上面做過多的降價(jià)促銷活動。

6. 目前民宿發(fā)展所存在的問題

民宿企業(yè)創(chuàng)新的問題已經(jīng)刻不容緩了，當(dāng)今民宿行業(yè)的競爭激烈也達(dá)到了白熱化程度，不進(jìn)則退，不創(chuàng)新則消亡，這不是危言聳聽，人們現(xiàn)在消費(fèi)和享受的觀念都在提高了，陳舊，簡單，服務(wù)質(zhì)量低下，單一己經(jīng)無法滿足，要使民宿企業(yè)生存發(fā)展，唯一的途徑就是創(chuàng)新，提高質(zhì)量。

7. 影響民宿發(fā)展的因素

一個(gè)民宿的好壞主要由特點(diǎn)、亮點(diǎn)、吸引點(diǎn)、交通、大環(huán)境、周邊的小環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、配套設(shè)施、室內(nèi)設(shè)計(jì)、餐飲、消費(fèi)者的反饋等構(gòu)成，在考察的時(shí)候盡量去記錄這些信息，學(xué)習(xí)模仿，規(guī)利弊害。

選房屋的三點(diǎn)要注意的事項(xiàng)是：空間大小、位置、原始狀態(tài)。

空間大小決定了入住人數(shù)，會很大程度上影響訂量；位置不必說，商圈、景點(diǎn)、公園、流量大的地方；原始狀態(tài)的是否完善決定了裝新投入翻新的成本。

民宿的選址非常重要，地理位置和交通都要考慮在內(nèi)，其核心就是便捷，最好樓房裝有電梯，這樣游客拎行李時(shí)會感到輕松很多，核心地區(qū)的公寓內(nèi)部設(shè)施硬性完備，如果有更多的空間可以創(chuàng)造出不同的風(fēng)格區(qū)域，會擁有更多更大樣性。老舊小區(qū)最關(guān)鍵的就是電器設(shè)備的更新和電路的改造以及功能區(qū)的劃分、茶區(qū)和餐區(qū)能讓整個(gè)家庭變更溫馨完整。

經(jīng)營民宿一定要找到自己的定位，三個(gè)客觀依據(jù)，缺一不可。

首先，民宿做多大規(guī)模，大概投入多少錢，這直接決定了該民宿的檔次和客單價(jià)。

其次，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是民宿主人，在做定位之前民宿主人需要詳細(xì)的分析自身有哪些特點(diǎn)和優(yōu)勢，哪些可以落地成為民宿中的一個(gè)特色。

最后，在做定位之前要深入了解一下目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特點(diǎn)，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。